住宅ローンの基本 返済

住宅ローンの返済期間は最長何年まで?理想はどのくらい?

更新日:

 

返済期間は最長で何年までOK?

 

トモヤさん
住宅ローンの試算の例でよく「35年返済」って見るけど、35年が一番長い返済期間なんですか?

 

住宅ローン返済期間の上限


基本的には、住宅ローンの返済期間は

80歳までに完済できる期間(80歳-現在の年齢)
35年

のうちどちらか短いほうが最長返済期間となります。

つまり、基本的には35年が最長期間ですが、たとえば50歳の人なら30年が最長ということですね。
FPのテツコさん

 

35年より長い返済期間は可能?

トモヤさん
35年よりも長い返済期間というのはないんですか?
一部の銀行ローンではあります。そのほかにも、フラット50という最長で50年返済の住宅ローンがあります。
FPのテツコさん

 

フラット50とは?

最長50年まで返済期間を設定できる住宅ローンです。
ただし、長期優良住宅等の一定の基準を満たした住宅にしか利用できなかったり、年齢に制限があったりするので、利用にあたっては注意が必要です。

フラット50についてはこちらの記事に詳細が載っています!

いろいろな種類
「フラット35S」って何?フラット35のバリエーションいろいろ

フラット35のパワーアップバージョンがある!? トモヤさんフラット35とは別に「フラット35S」っていうのがあると聞いたんですけど、本当ですか? フラット35Sは、一定の条件を満たした長期優良住宅を取 ...

続きを見る

 

トモヤさん
もし50年返済で借りられたら、毎月返済額がかなり少なくなりそうですね
でも良いことばかりではないんです。
FPのテツコさん

 

返済期間が長いとデメリットも!

住宅ローンでは、同じ借入額・同じ金利の場合で考えると、返済期間が長いほど毎月の返済額は少なくなり、家計への負担は減ります。
ですが、フラット50など固定金利で返済期間を長くすると、返済期間が短い場合より金利が高くなるため、利息の負担が大きくなります。
また、変動金利の場合でも、返済期間が長いほど金利上昇のリスクも高くなります。
さらに、団体信用生命保険の保険料ローン保証料も、返済期間が長いほど多くかかってしまいます。

 

トモヤさん
返済期間が長いと、支払いの負担が増えてしまうのか。。
実際に試算して比べてみましょう!
FPのテツコさん

 

返済期間が長いと支払額はどうなる?

それでは、実際に借入額2500万円の場合を3パターンの返済期間で試算してみましょう。

フラット35 フラット35 フラット50
金利 1.8% 2.1% 2.8%
返済期間 20年 30年 50年
毎月返済額 約12万4000円 約9万4000円 約7万7000円
総返済額 約2978万円 約3371万円 約4648万円
利息の割合 16.1% 25.9% 46.2%
団信保険料の総額 約97万円 約151万円 約278万円
総支払額 約3075万円 約3522万円 約4926万円

 

同じ2500万円の借り入れでも、返済期間20年との場合と50年の場合では総返済額に1800万円以上も差が出てしまいました。

トモヤさん
しかも、50年返済で借りた場合は利息の占める割合が半分近くにまでなっている!
目先の毎月返済額の少なさばかりを見て長すぎる返済期間で借りてしまうと、損をしかねません。
FPのテツコさん

 

何年で返済すればいい?

 

トモヤさん
返済期間を長くしすぎると総返済額が増えるし、かといって短くしすぎると毎月の支払いが大変……ベストな返済期間っていったい何年なんでしょう?
当然、人によって決める基準はさまざまですが、ひとつの目安として退職する年齢を考えると良いと思います。
FPのテツコさん

 

住宅ローンは退職までに返済しよう

住宅ローンは、定年退職時までに完済できる返済期間にすることをおすすめします。
退職すると、収入は年金のみになってしまい、退職前に比べて減ってしまうことがほとんどです。
そんな中でこれまでと変わらず住宅ローンの返済を続けるのは負担が大きくなります。

また、だからといって定年までの期間いっぱいまで設定するのではなく、返済期間はできるだけ短くしておいたほうがいいです。
できるだけ短い返済期間にすることで、利息の支払いを減らすことができます。

こちらの記事もチェック!

老後
返済期間は退職時期に合わせるべき?

住宅ローンは定年までに完済 トモヤさん返済期間を何年にしようか迷うなあ。 老後のことを考えると、定年までに返済を終えられるようにした方がいいですよ!FPのテツコさん トモヤさんなるほど。そもそもみんな ...

続きを見る

 

トモヤさん
できるだけって、どれくらい?
短くしすぎて毎月の返済額が大きくなりすぎてしまってもいけないので、無理なく返済できる金額を目安に期間を設定するのが良いと思います。
FPのテツコさん

無理のない返済金額の設定方法はこちらの記事で説明しています。

資金計画
絶対失敗しない!住宅購入の資金計画はこうやって立てる

トモヤさんマイホーム購入の資金計画って難しいなあ。 住宅ローンって、結局いくらくらい借りられるんですか? 「借りられる金額」を知るのも大切だけど、実際に借りる金額を決めるには「返済できる金額」を考える ...

続きを見る

 

返済期間は1年単位で選べる

トモヤさん
そういえば、返済期間って何年単位で選べるんですか?

試算例などでよく聞くのは、35年返済、30年、25年……などですが、実はほとんどの金融機関で、返済期間は1年単位で選ぶことができます
金融機関で試算をしてもらい、無理なく返済できてなおかつなるべく短い返済期間を選びましょう。

トモヤさん
じゃあ29年返済とかでもありなんだ。 でも、1年単位で選ぶなんてなんだか面倒くさいですね。
1年短くなるだけでも、利息がかなり減らせて効率的なんですよ。
実際に1年刻みで返済額がどう変わるか見てみましょう。
FPのテツコさん

 

返済期間を1年短くするだけで利息を減らせる?

金利2.0%、全期間固定金利型、元利均等返済の場合

返済期間 毎月返済額 総返済額 期間35年との利息差
35年 8万2815円 約3478万円
34年 8万4500円 約3447万円 約31万円
33年 8万6290円 約3417万円 約61万円
32年 8万8197円 約3387万円 約91万円
31年 9万230円 約3356万円 約122万円
30年 9万2404円 約3326円 約152万円

返済期間を1年短くしても、毎月の返済額の違いは数千円程度。
ただし、長い目で見ると利息の支払い額は数十万円単位で変わります
少しでも支払金額を減らすために、自分に一番マッチした返済期間を選びましょう。

トモヤさん
こんなに変わるなら、1年単位でじっくり選ばないと損ですね!

 

まとめ

  • 基本的には住宅ローンの最長返済期間は35年だけど、一部では50年まで設定できるものもある
  • ただし、返済期間を長くするほど利息や諸費用の支払い総額が増える
  • 返済期間を1年短くするだけでも支払額が変わる。無理のない範囲で、できるだけ短い期間で返済できるように設定しよう

-住宅ローンの基本, 返済

Copyright© わたしの住宅ローン , 2018 All Rights Reserved.