ケーススタディ

年収500万円で住宅ローン3000万借りるとどうなる?

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住宅ローンの審査をする際には、契約者の年収も審査基準に含まれます。
つまり、年収の額によって借りられる住宅ローンの金額も変わってくるということです。
自分の年収でいくらくらい借りられるのか、〇〇万円借りたいけど自分の年収で審査にクリアできるのかどうかなど、気になる点はあると思います。

FPのテツコさん
今回は、年収500万円の人が3000万円の住宅ローンを借りた場合をシミュレーションしてみたいと思います!

 

年収500万円で住宅ローン3000万円は借りられる?

そもそも年収500万円の人の場合、住宅ローン3000万は借りられるのでしょうか?
年収500万円の場合の借入可能金額を試算してみましょう。

 

返済負担率で借りられる金額が決まる

住宅ローンの審査で特に重要視されているのが、返済負担率です。

返済負担率とは

年収に対して、年間返済額が占める割合を「返済負担率」と言います。
収入の中でどのくらいの割合の額をローンの返済にあてているのかを確認するパーセンテージになります。

返済負担率=年間の返済額÷額面年収×100

で求めることができます。

住宅ローンの審査の際、「年収○○万円の人は返済負担率が〇%以内になる金額までしか融資できない」という基準があります。

その基準は一律で決まってるんですか?
トモヤさん
FPのテツコさん
フラット35の場合は、一律で決まっています。
その他の民間ローンの場合は、金融機関によって基準が異なります。
なので、「この銀行だと審査が通るけど別の銀行だと審査に落ちた!」ということも起こります。

フラット35の返済負担率の基準

年収400万円未満の場合 返済負担率30%以内
年収400万円以上の場合 返済負担率35%以内

出典:住宅金融支援機構(https://www.flat35.com/faq/faq_202-1.html

 

年収500万円で3000万円のローンは借りられるか?
実際にシミュレーション

では、それを踏まえたうえで、年収500万円の人が3000万円のローンを借りられるのかをシミュレーションしてみましょう。

①フラット35の場合

まず、フラット35の場合を例にして考えてみます。

先ほどの表の通り、フラット35の基準では、年収500万円の場は返済負担率が35%になる金額が借入金額の上限となります。

年収500万円×0.35=175万円

つまり、年間返済額が175万円までに収まるようにすれば審査に通る可能性が高いということです。

続いて、毎年175万円を返済し続けたとすると総返済額がいくらになるのか、返済期間別にまとめてみます。

返済期間 20年 25年 30年 35年
総返済金額 3500万円 4375万円 5250万円 6125万円
返済期間20年だとしても、3500万円まで借りられるってことですね?
トモヤさん
FPのテツコさん
違います。これはあくまで「総返済額」。 つまり、金利も含めた返済額です。
実際に借入する金額はこれより低くなります。

金利を含めない借入額はいくらになるのか、以下の条件を仮定してシミュレーションしてみます。

金利は1.3%を想定
返済方法は毎月返済額が一定の元利均等返済を想定
ボーナス返済はなし

FPのテツコさん
するとこうなります!
返済期間 20年 25年 30年 35年
総返済金額 3500万円 4375万円 5250万円 6125万円
借入金額 3081万円 3733万円 4345万円 4919万円
なるほど。それでも、返済期間20年の場合でも上限が3000万円超えてますね。
トモヤさん
FPのテツコさん
この条件の場合、3000万円の住宅ローンを借りることは難しくはなさそうです。

また、金利が違えば金額も変わってきますし、フラット35以外なら返済期間を35年より長くすることもできます。
ローンの種類によって様々な条件は異なるので、条件を変えればもっと審査に通りやすくなるということです。

 

②変動金利の場合

ということで、続いて変動金利で借りる場合を見てみましょう。
ある金融機関の返済負担率の基準が以下の通りだったとします。

年収400万円以下の場合 返済負担率30%以内
年収600万円以下の場合 返済負担率35%以内
年収600万円超の場合 返済負担率45%以内

年収500万円なので、同じく返済負担率は35%に収まるようにしなければなりません。

FPのテツコさん
ということは先ほどと同じで、年間の返済額は500万×0.35=175万円以内にする必要があるということですね。

加えて、以下の条件でシミュレーションします。

金利は0.7%を想定
返済方法は毎月返済額が一定の元利均等返済を想定
ボーナス返済はなし

金利は0.7%としましたが、変動金利なので実際にはずっと一定というわけではなく、時期によって変動します。
あくまでも概算になります。

FPのテツコさん
そしてシミュレーションするとこうなります!
返済期間 20年 25年 30年 35年
総返済額 3500万円 4375万円 5250万円 5431万円
借入金額 3265万円 4013万円 4734万円 5431万円

こちらも3000万円借りるのは問題なさそうですね!
トモヤさん

 

条件を変えてシミュレーションしてみよう

シミュレーションツールを使えば、自分の年収から借入可能金額を計算することができます。

金利や返済方法や返済期間など、さらに細かい条件を指定して、借入可能金額をシミュレーションしてみてください!

年収から借入可能金額をシミュレーションする

 

実際、年収500万円で3000万円借りるとどうなるのか?

では、年収500万円の人が住宅ローンを3000万円借りた場合、返済はどのようになるのでしょうか?

先ほどのシミュレーションの結果、①フラット35の場合でも②変動金利の場合(金利0.7%で仮定)でも、返済期間20年で3000万円借りることができるという計算でした。

FPのテツコさん
実際にそれぞれのパターンで返済した場合、詳細はこのようになります。
フラット35の場合
(返済期間20年)
変動金利の場合
(返済期間20年)
総返済額 約3409万円 約3216万円
うち利息 約409万円 約216万円
月払回数 240回 240回
年間返済額 約170万円 約161万円
毎月返済額 142,021円 133,990万円
返済負担率 34.09% 32.16%
毎月の返済額はもう少し減らしたいなあ……
トモヤさん
FPのテツコさん
今回は返済期間を20年と短めにしたので、毎月の返済額は比較的多くなってしまっています。
返済期間を延ばすことで、月々の返済金額を減らして返済負担率を下げることができます。

 

たとえば、それぞれ返済期間を30年まで延ばした場合を見てみましょう。

フラット35の場合
(返済期間30年)
変動金利の場合
(返済期間30年)
総返済額 約3625万円 約3327万円
うち利息 約625万円 約327万円
月払回数 360回 360回
年間返済額 約121万円 約111万円
毎月返済額 100,681円 92,414万円
返済負担率 24.16% 22.18%
毎月の返済金額が大幅に減った!これなら負担も少なくて済みそうです。
審査も通りやすくなりますよね。
トモヤさん
FPのテツコさん
ただし、返済期間が長い分利息が増えてしまうので、総返済額は先ほどのパターンより多くなってしまう点に注意です。
わ、本当ですね!
じゃあ、もう少し毎月の支払額を増やしていいから、返済期間はもう少し短く……ちょうどいいところを見つけたいですね。
トモヤさん

いくら審査には通るからと言って、返済期間を短くすると毎月の返済額が意外と負担になってしまいます。
かと言って、返済期間をめいっぱい延ばすとそれだけ利息の支払いは増えます。

毎月どのくらいまでの返済なら家計に無理がないかも考えたうえで返済期間を設定するのが良さそうですね。

 

住宅ローンを借りるなら「一括仮審査」が絶対オススメです。

住宅ローンをどの金融機関で借りたらいいのか?
色々調べて比較して、一番良い金融機関を選びたいですよね。

トモヤさん
よし!この金融機関に決めた!早速審査を申し込むぞ!

 

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住宅ローンの審査には、仮審査本審査の2段階があります。
もし仮審査に落ちてしまったら、その時点でその金融機関からは借りられません。

 

トモヤさん
せっかく1社に絞って申し込んだのに、もう一度最初から選び直しだ……

そうなったら、せっかく悩んだ時間が無駄になってしまいますよね。
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トモヤさん
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FPのテツコさん

トモヤさん
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FPのテツコさん

 

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