住宅ローンの基本 返済

絶対失敗しない!住宅購入の資金計画はこうやって立てる

更新日:

トモヤさん
マイホーム購入の資金計画って難しいなあ。
住宅ローンって、結局いくらくらい借りられるんですか?
「借りられる金額」を知るのも大切だけど、実際に借りる金額を決めるには「返済できる金額」を考えることが先決です!
「借りられる金額」と「返済できる金額」は違うということを理解したうえで、資金計画をたてましょう!
FPのテツコさん

 

「借りられる金額」と「無理なく返済できる金額」は異なる!

マイホームを購入しようと思ったとき、「住宅ローンはいくらくらい借りられるんだろう」と疑問を持つ人は多いのではないでしょうか。
ローンで借りられる金額に自分が用意できる頭金の金額を足したものが「自分が買える物件の価格」と考える人が多いと思いますが、実はこの考え方は危険です。
なぜかと言うと、「借りられる金額」と「無理なく返済できる金額」は違うからです。
借りられる金額をもとにして考えてしまうと、いざ返済するとなったときに家計が厳しくなってしまった……なんてことになりかねません。
金融機関から借りられる金額はあくまでも「目安」にすぎないということを覚えておきましょう。

借りられる金額は「物件価格」と「収入」で決まる!

金融機関が住宅ローンの融資額を決める際の基準として、「①物件価格(担保評価額)」と「②借りる人の収入」の2つがあります。
この①と②それぞれの基準で求めた金額のうち低い方の金額が、実際の融資限度額となります。

①「物件価格」を基準にして決める場合

住宅ローンの融資限度率は、原則として物件価格に対して80%以内です。
民間の金融機関は、不動産業者と提携したローン(提携ローン)などで、80%より多く融資することもあります。
ただし、貸してくれるからといつて限度額いっぱいに借るのは後々のことを考えると危険。
頭金は物件価格の20%を目指しましよう。

②「借りる人の収入」を基準にして決める場合

収入基準は、通常年収によって段階が設けられています。
このとき判断の基準となるのが返済負担率(年収に占める年間返済額の割合)です。
返済負担率は以下の式で求めます。

返済負担率 = 年間返済額 ÷ 年収 × 100

一般的に、年収が高いほど基準が緩やかになるのが一般的です。
年収によって、「返済負担率が〇〇%以下が融資限度額」という風に決められます。
また、この基準は各金融機関によって異なります。

 

マイホーム購入の資金計画をたてよう!

マイホームを購入する上で資金計画はとっても大切。
そのうえで、

  • 家庭に負担をかけない返済できる金額はどれくらいか
  • そのためにはどのくらいの金額を借りられるのか
  • どのくらいの金額の物件を購入できるのか

ということを知っておく必要があります。

実際の家計の状況から考えて、これらの金額を算出してみましょう。

買う前に入居後のランニングコストを見積もっておこう!

マイホーム購入前には、最初に支払う頭金と住宅ローンの返済額だけでなく、それ以外に入居後にかかる住居費を見積もっておく必要があります。

まず、住宅を購入すると固定資産税が発生します。
金額は地域や物件によって異なりますが、首都圏であれば年間15~20万円ほどです。

さらに、マンションを購入した場合は管理費修繕積立金が毎月かかります。
新築マンションの場合は、この2つを合わせて月額2万円前後に設定されている場合が多いです。
管理費はエレベーターやエントランスホールなど、マンションの共有部分の維持費のこと。
修繕積立金は、将来的に壁の補修をする場合など、修繕にかかる費用を事前に積み立てておくためのものです。

修繕積立金は数年後にアップする!

修繕積立金は、修繕計画に基づいて考えるのであれば少なくとも月額1万円以上必要といわれています。
ですが、実際は新築マンションの場合、5000~8000円としているケースがほとんどです。
なぜなら、管理費と修繕積立金の合計額をできるだけ少なくした状態で販売するほうが売りやすいからなのです。
購入時に適正な積立金との差額を「修繕積立基金」として一括で数十万円集め、何年か経ってから積立金がアップするという仕組みになっています。
この修繕計画は施工時にはできているはずなので、事前に販売業者に「積立金は何年経ったらいくらになるのか」を確認する必要があります。

購入後にかかる諸費用については、こちらの記事でも詳しくまとめています。
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FPのテツコさん
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購入後の家計に負担をかけない返済額はこうやって見つけよう!

続いて、マイホーム購入後の家計に負担をかけない返済額をどのようにして見つければいいのか考えてみましょう。

まず、現在の1年間にかかる家賃(管理費等も含む)と現在の年間貯蓄額を足します。
このときの金額をAとしましょう。
そこから、マイホーム購入後の予定年間貯蓄額と、ローン返済額以外の住居費を引いた金額が、年間の「家計に負担をかけないローン返済額」の目安になります。

無理のない返済額を決める数式

現在の年間家賃 + 現在の年間貯蓄額 = A
A - 購入後の予定年間貯蓄額 - ローン返済額以外の年間住居費
= 年間返済額の目安

住宅購入後も貯金はコツコツと

マイホーム購入前に住宅購入のための資金として貯めてきたお金(たとえば財形住宅貯蓄や積立金)は、マイホーム購入後はストップしますよね。
なので、「マイホーム購入後の予定年間貯蓄額」については、これらの金額は差し引くことができます。
ただし、マイホーム購入後も、たとえば子どもの教育資金や、自分たちの老後の資金は当然引き続き貯めて行く必要があります。
ですから、多少ペースが落ちるとは言っても貯蓄はコンスタントに行っていくわけです。
住宅用に積み立ててきた貯蓄が終了しても、マイホーム購入後はこのくらいの貯蓄をしたいといった目標を決めましょう。
目安としては、少なくとも年間50万円程度の貯蓄はしておいたほうがいいと思います。
それくらい余裕を持っておかないと、たとえば病気などでもし急な出費が発生した場合、すぐに家計が赤字になってしまいかねません。
ローン以外の住居費に関しては、マンションなら年間40~50万円、一戸建てであれば15~20万円程度見積もっておくといいでしょう。

 

無理なく購入できる物件価格はこうやって計算しよう!

まずは無理のない借入額を計算する

さきほどの計算式で求めた「無理のない返済額」から、まず借入額の目安を求めましょう。
はじめにず、「ローン金利」と「返済期間」を決めます。
と言っても、金利と返済期間なんて今の段階では簡単に決まるものではないと思うので、仮置きでかまいません。
金利は、念のため現在の金利よりも少し高めに見積もって設定しておく方が安全です。
返済期間は、短くすると借入額が少なくなり、反対に長くすると多く借りられます。
ただし、多く借りたいからといって返済期間を長くしてしまうと、定年後までローンが残ってしまう場合が多いです。
とりあえずここでは、60歳から現在の年齢を引いた数字で試算するのが良いと思います。
金利と返済期間が決まったら、下記の表を参考に、100万円あたりの年間返済額を求めます。

100万円あたりの年間返済額

100万円あたりの年間返済額

さきほど求めた「無理のない返済額」も加えて、以下の式に当てはめてみましょう。

無理のない年間返済額 ÷ 100万円あたりの年間返済額 × 100
= 無理のない借入額

これで「無理のない借入額」の目安が求められました。
目安とはいっても、実際の家計の状況を織り込んで算出したものですので、一般論とは違った現実的な「無理のない借入額」であると言えます。

 

無理なく購入できる物件金額を計算する

最後のステップになります。
今求めた「無理のない借入額」に、用意できる頭金の金額を足せば、「無理なく購入できる物件価格」の目安がわかります。

無理のない借入額 + 頭金 = 購入できる物件価格

購入しようとしている物件の価格がここで求めた金額の範囲内であれば、無理のない買い物だということです。
もしここからもう少し予算を上げたいのなら、返済期間を延ばしたり、両親から資金援助を受けたりするなどの対策をとりましょう。
ただし、返済期間を延ばすのであれば、できれば定年(60歳)+5年程度に抑えたいものです。
また、両親からの援助を受けられるという場合も、お金をもらったときにかかる贈与税に注意が必要です。

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トモヤさん
こうやって事前に計算しておけば、あとから家計が大変になるのを避けることができるんですね!
その通り。マイホーム購入にあたって、自分の家計に応じた現実的な資金計画を立ててみることがとっても大切なんです!
FPのテツコさん

 

まとめ

  • マイホーム購入前の資金計画は必須!
  • 「金融機関から借りられる金額」と「無理なく返済できる金額」は違う
  • 自分の家計に応じた数字を使って、事前に購入できる物件の価格まで計算してみましょう

 

 

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