フラット35 住宅ローン比較

安心金利がずっと続く!フラット35の特徴をチェック

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トモヤさん
フラット35」ってよく聞くけれど、何のことなんですか?
フラット35は、民間の金融機関が提供するローンの一種。
最大35年の固定金利で借りられる、注目度の高いローンなんです!
FPのテツコさん

 

フラット35のしくみと特徴

フラット35は、民間の金融機関が住宅金融支援機構と提携したタイプのローン。
最大の特徴は、長期の固定金利で借りられるということです。
金利の低下があまり期待できなくなった現在では、最も利用したい住宅ローンとして注目度が高まっています。
メリットはもちろん、デメリットも確認しておきましょう。

フラット35のしくみ

フラット35と呼ばれているこの住宅ローンは、銀行など民間の金融機関が住宅金融支援機構(当時は住宅金融公庫)と提携することによって、2003年に登場しました。
主なメリットとしては、金利水準の低い固定金利(全期間固定金利型、もしくは段階金利型)であることや、保証料や繰上げ返済の手数料が無料であることなどが挙げられます。
また、2007年以降は、収入基準による利用条件が大幅に緩和されたことにより、特に新築物件を購入する人にとって最も利用しやすいローンのひとつとなっています。

フラット35は、基本的には民間ローンの一種として分類されますが、金融機関が貸し出したローン債権を住宅金融支援機構が買い取り、それを証券化して機関投資家に売却するしくみになっているため、証券化ローンとも呼ばれています。
銀行や信用金庫、信用組合などの金融機関で取り扱われているのに加えて、一部の保険会社やモーゲージバンクなども取り扱っています。

フラット35の特徴

低金利・固定金利で安心!

フラット35の金利は、利用条件によって異なります。
取り扱う金融機関などによってもさまざまですし、返済期間が21年以上の場合と20年以下の場合でも適用金利が違ってきます。
そのため数年前までは、取扱い機関によってかなり金利の差が大きくなってしまっていました。
しかし、現在ではその差はほとんどなくなり、金利はその月の最低水準で設定するところが最も多くなっています。

金利は申込み時のものではなく、融資実行時点の金利が適用されます。

フラット35の最大の特徴は、金利が全期間固定金利型(または段階金利型)であるということです。
そのため、将来的な金利上昇リスクがないという安心感が魅力です。
さらに、2012年の夏以降、フラット35の最低金利はおおむね1%台へと低下しています。
実際には、団体信用生命保険特約料や、融資事務手数料の影響で、金利は0.5%ほど高くなってしまいますが、それでも金利は2%台前半。
そのような低い固定金利で借りられるというのは大きなメリットです。

金利が変動する条件がある

フラット35Sでもっと低金利に

フラット35を利用するためには、収入やどのような物件を購入するかなどの利用条件を満たすことが必要ですが、新築を中心に多くの物件が対象になっています。
また、購入する物件が一定の条件を満たした「長期優良住宅」などに該当する場合は、当初5年間(または10年間)の適用金利が0.3%低くなるという「フラット35S(優良住宅取得支援制度)」が利用できます。

借入金額は9割以内に抑えないと金利が上がる

フラット35では、物件価格に対する借入金額の割合が9割を超えているか、それとも9割以下かによって、借入金額全体に対して適用される金利水準が異なります。
借入金額が9割を超えて借りる場合は、金利が上乗せされてしまうので得策ではありません。
頭金は最低1割は準備するようにしましょう。

ちなみに、それ以外の観点からも、頭金は多めに用意する方が得です!
FPのテツコさん
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フラット35の利用条件は?

フラット35を利用するためには、一定の条件が必要になります。
まずは収入基準や利用できる物件の要件など、フラット35利用条件の基本的な内容をしっかり押さえておきましょう。

「優良な住宅」がフラット35の融資対象

フラット35は、一定の基準を満たした優良な住宅が融資の対象になります。
ですので、購入する住宅によっては当然利用できない場合もあります。
フラット35が利用できる物件なのかどうかは販売会社などに事前に確認しておきましょう。
フラット35を利用してローンを組みたいのであれば、利用できない物件は購入自体を考え直したほうがいいかもしれません。
(ただし、新築住宅の場合は、昨今ではほとんどの物件が融資基準を満たしているようです。)

フラット35融資にあたっての利用条件

フラット35の主な利用条件等は以下のとおりです。

どんな人が利用できる?

  • 申込み時の年齢が満70歳未満(親子リレー返済を利用する場合は70歳以上でも可)
  • 安定した収入がある人
  • 外国人の場合は、日本国籍を持つ人、または永住許可などを受けている人
  • すべての借入金(カードローンなど住宅ローン以外のローンも含む)に対する返済負担率(年収のうち年間返済額が占める割合)が次の基準を満たしている人
年収 400万円未満 400万円以上
返済負担率 30%以下 35%以下

どんな住宅が対象になる?

  • 購入価額(新築の場合は建設費と土地の購入費)が1億円以下である住宅
  • 住宅の床面積が、戸建て住宅の場合は70㎡以上、マンションの場合は30㎡以上である住宅
  • 住宅の耐久性などについて機構が定めた技術基準に適合する住宅

 

フラット35について:まとめ

最後に、フラット35の概要についてまとめておきます。
しっかり特徴を確認しておきましょう!
FPのテツコさん
融資主体

民間の金融機関などが主体となって融資を行う。
(金融機関が融資後、住宅金融支援機構がローン債権を買い取る)

資金用途

申込み者本人またはその親族が住むための住宅の建設・購入資金。
リフォーム等には利用できない。
中古住宅や一部のセカンドハウス(別荘など)も可。
また、条件を満たせば借り換えも可。

融資金額

100万円以上8,000万円以下。
購入価格等の10割(全額)まで利用可。

返済期間

15年~35年
※60歳以上の人は10年以上
※親子リレー返済を利用する場合を除き、80歳完済

返済方法

元利均等返済または元金均等返済で毎月払い。
借入金額の40%以内の範囲で、ボーナス併用払いも可能。

金利

取扱う金融機関が毎月決定した金利が適用される。
(利用する取扱い機関によって異なる)
・物件価格に対する融資率が9割超の場合は、全体の適用金利が高くなる。
・返済期間20年以下と21年以上とで、適用金利が異なる。
・金利は全期間固定金利型。一部では段階金利型もある。
・融資実行時点でのの金利が適用される。

融資事務手数料

以下の2種類に分類され、金融機関によって異なる。
・手数料定額タイプ:32,400円~108,000円程度
・手数料定率タイプ:融資額×最大2.16%
※ 定率タイプのほうが、一般的に金利水準は低い。

物件の検査

機構に登録済の中古マンション等以外は、検査が必要。
検査費用は2~3万円程度(借入金額に含めることも可能)。

繰り上げ返済

100万円以上で可。(手数料は無料)
1月以上前の申し出が必要。

保険

団体信用生命保険は任意で加入できる。(義務ではない)
加入する場合は、団体信用生命保険特約料が別途必要。
また、一般の火災保険への加入が必要。

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