住宅ローンの基本 申込み・審査

住宅ローンは勤続年数1年未満でも借りられる?審査に通るポイントは

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トモヤさん
住宅ローンの審査基準って、返済負担率のほかにもいろいろあるんですよね。
そうですね。審査の際にチェックされる項目はこんな感じで、かなり多岐にわたっていますね。
FPのテツコさん
  • 借り手の年齢
  • 住まいの状況
  • 勤務先
  • 役職
  • 雇用形態
  • 勤続年数
  • 年収
  • 資産の状況(預貯金額)
  • 頭金の割合
  • 担保となる物件の価値
トモヤさん
なんか、「年収」とか「勤務先」とか、仕事や職業に関する項目が多いですね。
住宅ローンの審査は、貸したお金をちゃんと返済してくれるかどうかをチェックしています。
そのため、収入にかかわる仕事のことはかなり重要視されているのです!
FPのテツコさん
トモヤさん
「勤続年数」ってあるけど、これは返済能力に関係あるんですか?
勤続年数は安定した収入が得られていることを証明する材料になるので、住宅ローンの審査では重視されるポイントになります!
FPのテツコさん

 

勤続年数が長くないと審査に落ちる?

トモヤさん
じゃあ、勤続年数が短いと審査に落ちるってことですか?
原則として、勤続年数は3年以上必要とされていますね。
FPのテツコさん

 

勤続年数3年以上が原則!?

住宅ローンは長期間にわたって返済を続けていくため、審査の際には収入の安定性が重要視されます。
そのため、ほとんどの金融機関では、審査基準において「勤続年数3年以上」を前提としています
勤続年数が長いほうが返済能力が高いと評価され、審査に通りやすくなるのです。
逆に、転職歴があまりに多かったり、転職予定があったりする場合は、原則として審査を受けられません

 

トモヤさん
じゃあ、審査に通った後に転職するならセーフなの?
それは危険ですね。
FPのテツコさん

たとえば新築の住宅を購入した場合などは、契約してから引き渡しまでに1年以上かかることがあります。
一度審査を通過していても、その1年の間に、転職して勤務先が変わっていれば、再審査が必要になります
転職後の会社に特に問題がなく、収入面も安定していれば再審査も問題なく通るかもしれません。
ただし、売買契約で決められた引き渡し期日が迫った状況で新たな勤務先での収入証明書の取得が間に合わず、再審査が受けられないといったことも起こりえます。
そうなった場合は契約違反とみなされ、違約金や遅延損害金を求められることもあるので注意が必要です。

 

トモヤさん
住宅ローンを申し込むときに、転職したことをごまかせないのかな?バレないんじゃないですか?
それも危険ですね。
金融機関によっては、融資実行の直前になって勤務先に電話を入れて在籍確認することもあります。
FPのテツコさん

 

大切なのは実力をアピールすること

トモヤさん
勤続3年以上が条件ってことは、少なくとも現在の職場に就職してから3年以上経たないと住宅ローンが借りられないってこと?結構厳しいなあ。

とはいえ、近年は転職する人が多いこともあり、転職したからといって必ずしも収入が不安定になるとは限りません。
そのため、金融機関によっては勤続年数が3年未満であっても、また就職してから1年も経っていない場合などでも審査が通る可能性はあります。

 

勤続年数が短い人が審査に合格するポイント

転職したことにより給与が下がってしまったり、収入が安定しなくなってしまったりすれば当然審査には通りません。
そうでないことを示すには、キャリアアップのための転職であることを証明する資料を提示することが有効です。
たとえば、数ヵ月分の給与明細を添付し、収入がアップしていることを確認できるようにします。

また、業務内容が一貫しているということも重要なポイントです。
まったく違う職種に転職した場合は継続性を認められません。

ただし、公認会計士や司法書士など専門性の高い国家資格を必要とするような職業の場合は、資格を取得してからの期間を勤続年数とみなすこともあります。

 

もちろん、3年以上勤続した状態で住宅ローンの審査を受ける方が確実性は高いですが、もしどうしても転職を先延ばしできないのであれば、転職後、数ヵ月してからローン審査を受け、その結果を見てから購入を検討するのが安全です。

トモヤさん
勤続年数が長くなくても、収入の安定性が証明できれば審査に通る可能性もあるってことですね!
ただし、勤続期間が短い場合、保証料が高くなったり、金利交渉がしにくくなったりするというデメリットもあるので注意が必要です。
FPのテツコさん

 

自営業者が審査に通るには?

トモヤさん
会社員とかの場合はわかったけど、自営業者の場合はどうなるんですか?
3年続いていればOKなんですか?
自営業者の場合は、「3年連続黒字」が原則になります!
FPのテツコさん

 

自営業者は3年計画で経費の節約を

給与所得者は「収入」で返済能力を判定されるのに対し、自営業者の審査では、収入から経費を差し引いた「所得」で判断されるという点が大きな違いになります。
事業開始から3年以上経過しているということも前提となり、直近3期分の確定申告書、納税証明書の提出が必要になります。

また、給与所得者はの場合は、住宅ローンの申込み前年の年収で判断されますが、自営業者の所得のチェックは過去3期分を見て行われます。
その際、仮に所得が400万円→500万円→600万円と右肩上がりであっても、3期の平均をとって500万円で審査されることが多いようです。

 

トモヤさん
じゃあ600万円→500万円→400万円の右肩下がりでも、平均をとったら同じ500万円になるんですね。
ただし、右肩下がりより右肩上がりのほうが印象がいいことは間違いありません!
FPのテツコさん

 

また、会社経営者の場合は給与所得者に比べてリスクが高いと判断されがちです。
審査では、本人の収入を証明する過去3年分の源泉徴収票(または確定申告書)と、経営する会社の直近3期分の決算書を提出します。
一番のポイントは、継続的に安定した経営ができているかどうかという点です。
そのため、資産状況を調査されたり、用意する自己資金額に条件をつけられることもあります。

 

ローンを借りるなら節税はほどほどに

注意したいのは、節税対策をして所得を少なめに申告をしていると、審査では条件が不利になってしまうということです。
たとえば、事業収入が2000万円あっても、節税をして400万円の所得で申告していたとします。
その場合は、年収400万円の場合の借入可能額となってしまいます。
自分の収入が2000万円のつもりでそれに見合った物件を購入しようと思っていても、所得が400万円とみなされているので希望の借入額で借りられないことになるのです。
そのため、自営業者が審査に通るには、3年計画で自家消費を適正に計上して売上を増やし、節税はほどほどにすることが大切です。

自家消費とは?

個人事業主が棚卸資産、またはそれ以外の資産で事業用に使用していたものを、家事のために消費あるいは使用すること。
たとえば飲食店が残った食材で家族に食事を提供するなど、プライベートで資産を消費するということです。

 

自営業者にも使いやすいフラット35

ただし、ここまで見てきたのは主に都市銀行など、民間金融機関の住宅ローンで重視されるポイントなので、ビジネスが持続可能か、安定しているかが厳しくチェックされます。
それに比べて、公的ローンのフラット35であれば、申込み前年の年収で審査されるほか、決算書の提出が不要になるなど、収入の安定しにくい個人事業主にとっては申込みがしやすいローンなのでおすすめです。

 

まとめ:自営業者のローン審査ポイント

  • 直近3期が連続して黒字であることが前提
  • 年収は過去3年分の所得の平均が基準になる
  • 自家消費は適正に申告して売り上げを伸ばしておく。節税はほどほどに
  • 借入可能額を少なく提示される可能性があるので、自己資金は多めに用意しておく
  • 会社経営者は事業が好調であることも大切だが、安定性・継続性を第一に考える
  • 自営業者でも申込みがしやすいフラット35の利用がおすすめ

 

トモヤさん
給与所得者・自営業者にかかわらず、「収入が安定していて、長期間にわたる返済に対応できるか」ということがポイントになるんですね。
住宅ローンの借り入れを検討する前に、自分は審査基準をクリアしているか、厳しい場合は返済能力を証明する手立てがあるかを確認しておきましょう!
FPのテツコさん

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