年収400万円で住宅ローン2000万円借りた場合のシミュレーション

住宅ローンの審査をする際には、契約者の年収も審査基準に含まれます。
つまり、年収の額によって借りられる住宅ローンの金額も変わってくるということです。
自分の年収でいくらくらい借りられるのか、〇〇万円借りたいけど自分の年収で審査にクリアできるのかどうかなど、気になる点はあると思います。

今回は、年収400万円の人が2000万円の住宅ローンを借りた場合をシミュレーションしてみたいと思います！

年収400万円で住宅ローン2000万円は借りられる？

2000万円の住宅ローンはそれほど大きい金額とは言えませんが、そもそも年収400万円の人でも借りられるのでしょうか？
年収400万円の場合の借入可能金額を試算してみましょう。

返済負担率で借りられる金額が決まる

住宅ローンの審査で特に重要視されているのが、返済負担率です。

住宅ローンの審査の際、「年収○○万円の人は返済負担率が〇％以内になる金額までしか融資できない」という基準があります。

その基準は一律で決まってるんですか？

フラット35の場合は、一律で決まっています。
その他の民間ローンの場合は、金融機関によって基準が異なります。
なので、「この銀行だと審査が通るけど別の銀行だと審査に落ちた！」ということも起こります。

フラット35の返済負担率の基準

出典：住宅金融支援機構（https://www.flat35.com/faq/faq_202-1.html）

年収400万円で2000万円のローンは借りられるか？
実際にシミュレーション

では、それを踏まえたうえで、年収400万円の人が2000万円のローンを借りられるのかをシミュレーションしてみましょう。

①フラット35の場合

まず、フラット35の場合を例にして考えてみます。

先ほどの表の通り、フラット35の基準では、年収400万円の場は返済負担率が35％になる金額が借入金額の上限となります。

つまり、年間返済額が140万円までに収まるようにすれば審査に通る可能性が高いということです。

続いて、毎年140万円を返済し続けたとすると総返済額がいくらになるのか、返済期間別にまとめてみます。

返済期間20年だとしても、2800万円まで借りられるってことですね？

違います。これはあくまで「総返済額」。 つまり、金利も含めた返済額です。
実際に借入する金額はこれより低くなります。

金利を含めない借入額はいくらになるのか、以下の条件を仮定してシミュレーションしてみます。

するとこうなります！

なるほど。それでも、返済期間20年の場合でも上限が2000万円超えてますね。

この条件の場合、2000万円の住宅ローンを借りることは難しくはなさそうです。

また、金利が違えば金額も変わってきますし、フラット35以外なら返済期間を35年より長くすることもできます。
ローンの種類によって様々な条件は異なるので、条件を変えればもっと審査に通りやすくなるということです。

②変動金利の場合

ということで、続いて変動金利で借りる場合を見てみましょう。
ある金融機関の返済負担率の基準が以下の通りだったとします。

年収400万円なので、返済負担率は30%に収まるようにしなければなりません。

フラット35のパターンより低いですね。

ということは、年間の返済額は400万×0.3＝120万円以内にする必要があるということですね。

加えて、以下の条件でシミュレーションします。

金利は0.5％としましたが、変動金利なので実際にはずっと一定というわけではなく、時期によって変動します。
あくまでも概算になります。

そしてシミュレーションするとこうなります！

さっきのフラット35の場合よりは少し厳しくなったけど、こちらも2000万円借りられそうですね！

条件を変えてシミュレーションしてみよう

シミュレーションツールを使えば、自分の年収から借入可能金額を計算することができます。

金利や返済方法や返済期間など、さらに細かい条件を指定して、借入可能金額をシミュレーションしてみてください！

年収から借入可能金額をシミュレーションする

実際、年収400万円で2000万円借りるとどうなるのか？

では、年収400万円の人が住宅ローンを2000万円借りた場合、返済はどのようになるのでしょうか？

先ほどのシミュレーションの結果、①フラット35の場合でも②変動金利の場合（金利0.5％で仮定）でも、返済期間20年で2000万円借りることができるという計算でした。

実際にそれぞれのパターンで返済した場合、詳細はこのようになります。

毎月の返済額はもう少し減らしたいなあ……

今回は返済期間を20年と短めにしたので、毎月の返済額は比較的多くなってしまっています。
返済期間を延ばすことで、月々の返済金額を減らして返済負担率を下げることができます。

たとえば、それぞれ返済期間を35年まで延ばした場合を見てみましょう。

毎月の返済金額が大幅に減った！これなら負担も少なくて済みそうです。

ただし、返済期間が長い分利息が増えてしまうので、総返済額は先ほどのパターンより多くなってしまう点に注意です。

わ、本当ですね！
じゃあ、もう少し毎月の支払額を増やしていいから、返済期間はもう少し短く……ちょうどいいところを見つけたいですね。

いくら審査には通るからと言って、返済期間を短くすると毎月の返済額が意外と負担になってしまいます。
かと言って、返済期間をめいっぱい延ばすとそれだけ利息の支払いは増えます。

毎月どのくらいまでの返済なら家計に無理がないかも考えたうえで返済期間を設定するのが良さそうですね。
いろいろシミュレーションしてみましょう。

借入金額から毎月返済額をシミュレーションする

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