ケーススタディ

年収300万、40歳で住宅ローンはいくら借りられる?

更新日:

 

FPのテツコさん
今回は、こんな疑問にお答えしていきたいと思います!

現在40歳で、年収は300万円です。
住宅ローンを組むことはできるのでしょうか?

年収300万は、日本人の平均から考えると少なめだね。
そして、40歳からとなると定年まであと20年しかないね。
トモヤさん

住宅ローンの審査基準のひとつに、契約者の年収があります。
つまり、年収の金額によって住宅ローンをいくら借りられるかが変わってくるのです。
当然、年収が高いほうが借りられる金額も大きくなります。

FPのテツコさん
まずは、年収300万円の人が住宅ローンをいくら借りられるのかをシミュレーションしてみましょう。

 

年収300万円の場合、住宅ローンはいくら借りられる?

借入可能金額は「返済負担率」で決まる!

住宅ローンの審査基準として契約者の年収がありますが、具体的には返済負担率が基準に当てはまっているかどうかを審査されます。

返済負担率とは

年収に対して、年間返済額が占める割合を「返済負担率」と言います。
収入の中でどのくらいの割合の額をローンの返済にあてているのかを確認するパーセンテージになります。

返済負担率=年間の返済額÷額面年収×100

で求めることができます。

金融機関は「本当に貸したお金をちゃんと返してもらえるのか?」という点を見ているので、年収に占める返済金額の割合が大きすぎると、融資してもらえなくなってしまいます

そのため、金融機関は「年収〇〇万円の人は返済負担率〇%以内が融資限度額」という基準を設けています。

 

返済負担率の基準は?

返済負担率の基準に関しては、フラット35の場合は一律で決まっています。
民間の住宅ローンの場合は、金融機関によって基準が異なります。

フラット35の場合

年収400万円未満の場合 返済負担率30%以内
年収400万円以上の場合 返済負担率35%以内

出典:住宅金融支援機構(https://www.flat35.com/faq/faq_202-1.html

 

民間ローンの場合

金融機関によって基準が異なります。
たとえばこんな感じです。

年収300万円以下の場合 返済負担率25%以内
年収400万円以下の場合 返済負担率30%以内
年収600万円以下の場合 返済負担率35%以内
年収600万円超の場合 返済負担率45%以内

 

返済負担率から限度額をシミュレーションしよう

FPのテツコさん
それでは、フラット35の場合の条件を例にして考えてみましょう。

フラット35の基準だと、年収300万円の場合は返済負担率が30%になる金額が借入金額の上限となります。

つまり、年間返済額

年収300万円×0.3=90万円

毎月の返済金額

90万円÷12か月=7.5万円

が上限という計算になります。

 

1年の返済金額が90万円になるようにすると、返済期間によって総返済金額が次のように決まります。

返済期間 20年 25年 30年 35年
総返済金額 1800万円 2250万円 2700万円 3150万円

 

ということは、最高3150万まで借りられるってことですね!
トモヤさん
FPのテツコさん
違います!これはあくまで総返済額。
「借りた金額」と「金利」を合わせた「返済する金額」です。
じゃあ実際に借りられる金額はどうなるんですか?
トモヤさん
FPのテツコさん
金利によっても異なりますが、シミュレーションすることができます!

 

シミュレーションツールを使ってシミュレーションしてみましょう。
今回は、以下の条件で行ってみました。

金利は1.33%を想定
返済方法は毎月返済額が一定の元利均等返済を想定

FPのテツコさん
するとこうなります!
返済期間 20年 25年 30年 35年
総返済金額 1800万円 2250万円 2700万円 3150万円
借入金額 1580万円 1913万円 2225万円 2517万円
この条件の場合だと、だいたい1500万円~2500万円まで借りることができるということですね。
トモヤさん

 

返済期間は退職時期に合わせるべき!

FPのテツコさん
先ほどの条件でシミュレーションした結果、返済期間を35年にすれば最大で2500万まで借りることができるという計算になりました。
ですが、40歳という年齢を考えると、この数字は現実的ではありません。
40歳で住宅ローンを借りて35年返済ってことは、返済が完了するのは75歳
定年を過ぎて退職している時期ですね。
トモヤさん

 

退職時期を超える返済期間で借りるのは危険

退職すると収入がなくなってしまうため、定年退職までに住宅ローンを完済するプランを立てる人がかなり多いです。

退職時期を超える返済期間で借りたとしても、

  • 退職した際に退職金をローンの残金にあてて一括返済してしまう
  • コツコツ繰り上げ返済をして残り期間を調整しながら返済する

などの方法をとれば退職までに完済することは可能です。

ただし、ローンの返済のために退職金を使ってしまうと、退職後の生活を年金のみで過ごすことになりかねません。
今の時代は年金を頼りにするのは危険です。

また、家計に余裕があれば繰り上げ返済を重ねていくこともできますが、年収300万ではそれも難しいでしょう。

FPのテツコさん
それを考えると、年収300万・40歳で住宅ローンを借りるのであれば、定年までに完済できる返済期間20年で設定するのが現実的ですし、そうしないとそもそも審査に通らないことも考えられます。
となると、借入可能金額は1580万までくらいが妥当ということですね。
トモヤさん

 

借りられる金額=無理なく返済できる金額ではない

FPのテツコさん
さらにもうひとつ。先ほどのシミュレーションは審査基準の上限である返済負担率30%で計算しましたが、本当にそれで大丈夫でしょうか?

返済負担率30%ということは、年間返済額が90万円、毎月の返済額が7.5万円です。

家計の状況にもよりますが、借りられる金額が「無理なく返済できる金額」とは限りません。
家計に負担をかけずにその金額を支払い続けることができるかどうか、先を見据えて判断する必要があります。

FPのテツコさん
返済期間20年で返済負担率をもう少し下げてみた場合、このようになります。
返済負担率20%の場合 返済負担率25%の場合
借入金額 1053万円 1276万円
総返済金額 1200万円 1500万円
年間返済額 60万円 60万円
毎月の返済額 5万円 5万円
毎月の返済額が家計を圧迫したら大変ですもんね。
トモヤさん
FPのテツコさん
借りられる金額を知ることも大切ですが、それが自分の家計にとって無理のない金額なのか見極める必要があります。

 

 

住宅ローンを借りるなら「一括仮審査」が絶対オススメです。

住宅ローンをどの金融機関で借りたらいいのか?
色々調べて比較して、一番良い金融機関を選びたいですよね。

トモヤさん
よし!この金融機関に決めた!早速審査を申し込むぞ!

 

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もし仮審査に落ちてしまったら、その時点でその金融機関からは借りられません。

 

トモヤさん
せっかく1社に絞って申し込んだのに、もう一度最初から選び直しだ……

そうなったら、せっかく悩んだ時間が無駄になってしまいますよね。
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トモヤさん
でも、80もある金融機関の中からどれを選んで申し込んだらいいのか分からない……
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FPのテツコさん

トモヤさん
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FPのテツコさん

 

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