ケーススタディ

年収300万円で住宅ローン1800万円借りた場合のシミュレーション

更新日:

 

住宅ローンの審査をする際には、契約者の年収も審査基準に含まれます。
つまり、年収の額によって借りられる住宅ローンの金額も変わってくるということです。
自分の年収でいくらくらい借りられるのか、〇〇万円借りたいけど自分の年収で審査にクリアできるのかどうかなど、気になる点はあると思います。

FPのテツコさん
今回は、年収300万円の人の場合、1800万円の住宅ローンを借りることは可能なのかシミュレーションしてみたいと思います。

 

年収300万円で住宅ローン1800万円は借りられる?

年収300万円は、平均からすると少なめ。
金額にもよりますが、住宅ローンの審査は比較的厳しくなることが予想されます。

住宅ローン1800万円の住宅ローンはそれほど大きい金額でもないとはいえ、そもそも年収300万円の人でも借りられるのでしょうか?

 

返済負担率で借りられる金額が決まる

住宅ローンの審査で特に重要視されているのが、返済負担率です。

返済負担率とは

年収に対して、年間返済額が占める割合を「返済負担率」と言います。
収入の中でどのくらいの割合の額をローンの返済にあてているのかを確認するパーセンテージになります。

返済負担率=年間の返済額÷額面年収×100

で求めることができます。

住宅ローンの審査の際、「年収○○万円の人は返済負担率が〇%以内になる金額までしか融資できない」という基準があります。

その基準は一律で決まってるんですか?
トモヤさん
FPのテツコさん
フラット35の場合は、一律で決まっています。
その他の民間ローンの場合は、金融機関によって基準が異なります。
なので、「この銀行だと審査が通るけど別の銀行だと審査に落ちた!」ということも起こります。

フラット35の返済負担率の基準

年収400万円未満の場合 返済負担率30%以内
年収400万円以上の場合 返済負担率35%以内

出典:住宅金融支援機構(https://www.flat35.com/faq/faq_202-1.html

 

年収300万円で1800万円のローンは借りられるか?
実際にシミュレーション

では、それを踏まえたうえで、年収300万円の人が1800万円のローンを借りられるのかをシミュレーションしてみましょう。

①フラット35の場合

まず、フラット35の場合を例にして考えてみます。

先ほどの表の通り、フラット35の基準では、年収300万円の場は返済負担率が30%になる金額が借入金額の上限となります。

年収300万円×0.3=90万円

つまり、年間返済額が90万円までに収まるようにすれば審査に通る可能性が高いということです。

続いて、毎年90万円を返済し続けたとすると総返済額がいくらになるのか、返済期間別にまとめてみます。

返済期間 20年 25年 30年 35年
総返済金額 1800万円 2250万円 2700万円 3150万円
これが上限ってことは、返済期間20年以上であれば住宅ローン1800万円借りられるってことですね!
トモヤさん
FPのテツコさん
違います。これはあくまで「総返済額」。 つまり、金利も含めた返済額です。
実際に借入する金額はこれより低くなります。

金利を含めない借入額はいくらになるのか、以下の条件を仮定してシミュレーションしてみます。

金利は1.33%を想定
返済方法は毎月返済額が一定の元利均等返済を想定
ボーナス返済はなし

FPのテツコさん
するとこうなります!
返済期間 20年 25年 30年 35年
総返済金額 1800万円 2250万円 2700万円 3150万円
借入金額 1580万円 1913万円 2225万円 2517万円
あ!返済期間20年の場合だと、借入可能額の上限が1800万円をきってる!
トモヤさん
FPのテツコさん
返済期間25年だと上限は1913万円。
つまりこの条件の場合、返済期間を25年以上にしなければ1800万円借りることは難しいということですね。

ただ、金利がもっと低ければ金額も変わってきますし、フラット35以外なら返済期間を35年より長くすることもできます。
ローンの種類によって様々な条件は異なるので、条件を変えればもっと審査に通りやすくなるということです。

 

②変動金利の場合

ということで、続いて変動金利で借りる場合を見てみましょう。
ある金融機関の返済負担率の基準が以下の通りだったとします。

年収400万円以下の場合 返済負担率30%以内
年収600万円以下の場合 返済負担率35%以内
年収600万円超の場合 返済負担率45%以内

年収300万円なので、返済負担率は30%に収まるようにしなければなりません。

加えて、以下の条件でシミュレーションします。

金利は0.5%を想定
返済方法は毎月返済額が一定の元利均等返済を想定
ボーナス返済はなし

金利は0.5%としましたが、変動金利なので実際にはずっと一定というわけではなく、時期によって変動します。
あくまでも概算になります。

FPのテツコさん
そしてシミュレーションするとこうなります!
返済期間 20年 21 年 22年 25年 30年 35年
総返済額 1800万円 1890万円 1980万円 2250万円 2700万円 3150万円
借入金額 1713万円 1794万円 1875万円 2115万円 2507万円 2899万円

この条件の場合、返済期間を22年以上にすれば、1800万円借りられるってことですね!
トモヤさん

 

条件を変えてシミュレーションしてみよう

シミュレーションツールを使えば、自分の年収から借入可能金額を計算することができます。

金利や返済方法や返済期間など、さらに細かい条件を指定して、借入可能金額をシミュレーションしてみてください!

年収から借入可能金額をシミュレーションする

 

実際、年収300万円で1800万円借りるとどうなるのか?

では、年収300万円の人が住宅ローンを1800万円借りた場合、返済はどのようになるのでしょうか?

 

さきほどのシミュレーションの結果、シミュレーション①フラット35の場合では返済期間を25年にすればOK。

シミュレーション②変動金利の場合では、「金利0.5%、返済期間22年」という条件なら年収300万円でも1800万円借りることができるという計算でした。

FPのテツコさん
実際にそれぞれのパターンで返済した場合、詳細はこのようになります。
フラット35の場合
(返済期間25年)
変動金利の場合
(返済期間22年)
総返済額 約2117万円 約1901万円
うち利息 約317万円 約101万円
月払回数 300回 264回
年間返済額 約85万円 約86万円
毎月返済額 70,560円 72,015万円
返済負担率 28.22% 28.81%

返済負担率28%ということは、結構ギリギリですね。
トモヤさん

FPのテツコさん
審査に通りやすくするためにも、返済負担率は下げたほうが良いかもしれませんね。

返済期間を延ばすことで、月々の返済金額を減らして返済負担率を下げることができます。

それぞれ返済期間を35年まで延ばした場合を見てみましょう。

フラット35の場合
(返済期間35年)
変動金利の場合
(返済期間35年)
総返済額 約2252万円 約1962万円
うち利息 約452万円 約162万円
月払回数 420回 420回
年間返済額 約64万円 約56万円
毎月返済額 53,627円 46,725万円
返済負担率 21.45% 18.69%
毎月の返済金額が大幅に減った!これなら負担も少なくて済みそうです。
トモヤさん
FPのテツコさん
ただし、返済期間が長い分利息が増えてしまうので、総返済額は先ほどのパターンより多くなってしまう点に注意です。

また、月々の返済額を減らすためにボーナス返済を活用する方法もあります。
ボーナス返済をするのであれば、その金額も加味してシミュレーションすることができます。
借入金額が決まったら、細かく条件を指定して毎月返済額をシミュレーションしてみましょう。

借入金額から毎月返済額をシミュレーションする

 

借りられるからと言って、毎月返済額の負担が大きいと大変ですもんね。
トモヤさん
FPのテツコさん
借りられる金額を知ることも大切ですが、それが無理なく返済できる金額なのかをちゃんと確認しましょう。

 

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トモヤさん
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トモヤさん
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FPのテツコさん

トモヤさん
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FPのテツコさん

 

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