年収400万で3500万の住宅ローンを借りることは可能？

住宅ローンの審査をする際には、契約者の年収も審査基準に含まれます。
つまり、年収の額によって借りられる住宅ローンの金額も変わってくるということです。
自分の年収でいくらくらい借りられるのか、〇〇万円借りたいけど自分の年収で審査にクリアできるのかどうかなど、気になる点はあると思います。

今回は、年収400万円の人の場合、3500万円の住宅ローンを借りることは可能なのかシミュレーションしてみたいと思います。

年収400万円で住宅ローン3500万円は借りられる？

年収によって借りられるローンの金額が変わるということは、年収が低いほど少ない金額しか借りられず、年収が高いほど高額なローンを組むことが可能ということです。

そもそも、年収400万で3500万円のローンを借りることは可能なのでしょうか？

返済負担率で借りられる金額が決まる

住宅ローンの審査で特に重要視されているのが、返済負担率です。

住宅ローンの審査の際、「年収○○万円の人は返済負担率が〇％以内になる金額までしか融資できない」という基準があります。

その基準は一律で決まってるんですか？

フラット35の場合は、一律で決まっています。
その他の民間ローンの場合は、金融機関によって基準が異なります。
なので、「この銀行だと審査が通るけど別の銀行だと審査に落ちた！」ということも起こります。

フラット35の返済負担率の基準

出典：住宅金融支援機構（https://www.flat35.com/faq/faq_202-1.html）

年収400万円で3500万円のローンは借りられるか？
実際にシミュレーション

では、それを踏まえたうえで、年収400万円の人が3500万円のローンを借りられるのかをシミュレーションしてみましょう。

①フラット35の場合

まず、フラット35の場合を例にして考えてみます。

先ほどの表の通り、フラット35の基準では、年収400万円の場は返済負担率が35％になる金額が借入金額の上限となります。

つまり、年間返済額が140万円までに収まるようにすれば審査に通る可能性が高いということです。

続いて、毎年140万円を返済し続けたとすると総返済額がいくらになるのか、返済期間別にまとめてみます。

これが上限ってことは、返済期間20年だと2800万円までしかかりられないけど、返済期間25年の場合は3500万円借りられるってことですね！

違います。これはあくまで「総返済額」。 つまり、金利も含めた返済額です。
実際に借入する金額はこれより低くなります。

金利を含めない借入額はいくらになるのか、以下の条件を仮定してシミュレーションしてみます。

するとこうなります！

あ！返済期間25年でも、借入可能額の上限が3500万円をきってる！

返済期間30年だと上限は3462万円。返済期間30年にしても厳しいということですね。
返済期間35年の場合は3916万円まで借りられる計算なので、最低でも返済期間を30年より長くする必要があるということです。

ただ、金利がもっと低ければ金額も変わってきますし、フラット35以外なら返済期間を35年より長くすることもできます。
ローンの種類によって様々な条件は異なるので、条件を変えればもっと審査に通りやすくなるということです。

②変動金利の場合

ということで、続いて変動金利で借りる場合を見てみましょう。
ある金融機関の返済負担率の基準が以下の通りだったとします。

年収400万円なので、返済負担率は30%に収まるようにしなければなりません。

フラット35のパターンより低いですね。

ということは、年間の返済額は400万×0.3＝120万円以内にする必要があるということですね。

加えて、以下の条件でシミュレーションします。

金利は0.5％としましたが、変動金利なので実際にはずっと一定というわけではなく、時期によって変動します。
あくまでも概算になります。

そしてシミュレーションするとこうなります！

この条件の場合も、返済期間30年ではまだ3500万円かりるのはむずかしそうですね。

条件を変えてシミュレーションしてみよう

シミュレーションツールを使えば、自分の年収から借入可能金額を計算することができます。

金利や返済方法や返済期間など、さらに細かい条件を指定して、借入可能金額をシミュレーションしてみてください！

年収から借入可能金額をシミュレーションする

実際、年収400万円で3500万円借りるとどうなるのか？

では、年収400万円の人が住宅ローンを3500万円借りた場合、返済はどのようになるのでしょうか？

さきほどのシミュレーションの結果、返済期間を35年に設定すれば、①フラット35の場合でも②変動金利の場合（金利0.5％で仮定）でも、年収400万で3500万円借りることができるという計算でした。

実際にそれぞれのパターンで返済した場合、詳細はこのようになります。

[/st-kaiwa2 r]フラット35の方が月々の返済額が15000円くらい高いんですね。[/st-kaiwa2]

今回シミュレーションでは、年収400万円の場合、フラット35と民間ローンでは返済負担率の基準が異なるという仮定で行ったからですね。
フラット35の方が、返済負担率が高くても審査に通りやすくなっています。

月々の返済額を減らすためにボーナス返済を活用する方法もあります。
ボーナス返済をするのであれば、その金額も加味してシミュレーションすることができます。
借入金額が決まったら、細かく条件を指定して毎月返済額をシミュレーションしてみましょう。

借入金額から毎月返済額をシミュレーションする

借りられるからと言って、毎月返済額の負担が大きいと大変ですもんね。

借りられる金額を知ることも大切ですが、それが無理なく返済できる金額なのかをちゃんと確認しましょう。

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