住宅ローンの審査基準のひとつに、契約者の年収があります。
つまり、年収の金額によって住宅ローンをいくら借りられるかが変わってくるのです。
当然、年収が高いほうが借りられる金額も大きくなります。
年収600万円の場合、住宅ローンはいくら借りられる？
借入可能金額は「返済負担率」で決まる！
住宅ローンの審査基準として契約者の年収がありますが、具体的には返済負担率が基準に当てはまっているかどうかを審査されます。
返済負担率とは
年収に対して、年間返済額が占める割合を「返済負担率」と言います。
収入の中でどのくらいの割合の額をローンの返済にあてているのかを確認するパーセンテージになります。
返済負担率＝年間の返済額÷額面年収×100
で求めることができます。
金融機関は「本当に貸したお金をちゃんと返してもらえるのか？」という点を見ているので、年収に占める返済金額の割合が大きすぎると、融資してもらえなくなってしまいます。
そのため、金融機関は「年収〇〇万円の人は返済負担率〇％以内が融資限度額」という基準を設けています。
返済負担率の基準は？
民間の住宅ローンの場合は、金融機関によって基準が異なります。
フラット35の場合
| 年収400万円未満の場合 | 返済負担率30%以内 |
| 年収400万円以上の場合 | 返済負担率35％以内 |
出典：住宅金融支援機構（https://www.flat35.com/faq/faq_202-1.html）
民間ローンの場合
金融機関によって基準が異なります。
たとえばこんな感じです。
| 年収300万円以下の場合 | 返済負担率25%以内 |
| 年収400万円以下の場合 | 返済負担率30％以内 |
| 年収600万円以下の場合 | 返済負担率35%以内 |
| 年収600万円超の場合 | 返済負担率45％以内 |
返済負担率から限度額をシミュレーションしよう
フラット35の基準だと、年収600万円の場合は返済負担率が35％になる金額が借入金額の上限となります。
つまり、年間返済額は
年収600万円×0.35＝210万円
毎月の返済金額は
210万円÷12か月＝17.5万円
という計算になります。
1年の返済金額が210万円になるようにすると、返済期間によって総返済金額が次のように決まります。
| 返済期間 | 20年 | 25年 | 30年 | 35年 |
| 総返済金額 | 4200万円 | 5250万円 | 6300万円 | 7350万円 |
「借りた金額」と「金利」を合わせた「返済する金額」です。
シミュレーションツールを使ってシミュレーションしてみましょう。
今回は、以下の条件で行ってみました。
金利はフラット35の最低水準である1.33％を想定
返済方法は毎月返済額が一定の元利均等返済を想定
| 返済期間 | 20年 | 25年 | 30年 | 35年 |
| 総返済金額 | 4200万円 | 5250万円 | 6300万円 | 7350万円 |
| 借入金額 | 3686万円 | 4464万円 | 5193万円 | 5874万円 |
年収600万円の人の場合は、返済期間や金利によっても異なりますが、だいたい3600万円～5800万円くらいまで借りることができます。
借りられる金額＝無理なく返済できる金額ではない！
ここで注意してほしいのが、借りられる金額（＝審査に通過する金額）が無理なく返済できる金額とは限らないということです。
今回のシミュレーションの場合、年収600万円の基準である返済負担率35％という数値を用いて計算しました。
でも、返済負担率35%で家計に負担をかけずに返済し続けていけるかどうかというところをしっかり確認しなければなりません。
返済負担率20%の場合をシミュレーション
一般的に、返済負担率は20％以内になるようにした方が良いと言われています。
先ほどは返済負担率35%と設定してシミュレーションしましたが、続いて返済負担率が20％になるようにしてシミュレーションしてみましょう。
| 返済期間 | 20年 | 25年 | 30年 | 35年 |
| 総返済金額 | 2400万円 | 3000万円 | 3600万円 | 4200万円 |
| 借入金額 | 2106万円 | 2551万円 | 2967万円 | 3357万円 |
注意ポイント
返済負担率を計算する場合、「年間ローン返済額」には住宅ローン以外のローン返済額も含まれます。
車など、すでにほかのローンを組んでいる場合は、その返済額も足し込んで計算しなければならないので注意が必要です。
どのくらいの金額であれば無理なく返済できるかという基準は、家庭の状況によって異なります。
「借りられる上限金額」をシミュレーションすることも大切ですが、実際に家計に負担をかけずに返済できる範囲で考えたときにいくら借りられるかという視点で考えていきましょう！
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