住宅ローンの基本 金利

リスク回避のために!金利について絶対に知っておきたいポイント

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トモヤさん
固定金利と変動金利の特徴は分かったけれど、結局どっちを選べばいいかって、この先の金利がどうなっていくかが分からないと決めようがなくないですか?
これから金利がどうなっていくのかは正確には分かりません。
でも、今後の金利の動向をつかむためのポイントはいくつかあります!
FPのテツコさん

 

金利の動向はどうやってつかむ?

今後の金利をどう読むかによって、住宅ローンの金利タイプをどれにするかも変わってきますよね。
金利の動向をつかむためには、どんなことをチェックしておけばいいんでしょうか?

そのポイントは、長期金利短期金利かによって異なってきます。

長期金利と短期金利

長期金利・・・取引期間が1年以上の金融資産にかかる金利
短気金利・・・取引期間が1年未満の金融資産にかかる金利

一般的に、全期間固定金利タイプや、固定期間が長期にわたる固定期間選択型金利タイプは「長期金利」に、変動金利型は「短期金利」に影響を受けます。

では、それぞれのポイントを見ていきましょう。

 

長期金利は10年物国債の利回りに左右される

長期金利の指標とされているのが10年物国債です。

10年物国債とは?

日本の政府が国の運営のための資金を集める目的で発行する国債のことです。
国債の中で最も流通量が多く、毎月発行されています。

 

一般的に長期金利は、10年物国債の利回りに影響を受けます。
長期金利が変動する要因としてはさまざまなものがあるのですが、景気が良くなると金利が上がり、景気が悪くなると金利が下がると一般的には言われています。

2016年3~11月に関しては、マイナス金利が日本銀行によって導入されたことによる影響で、当時の10年物国債の金利はマイナス圏に突入しました。
全期間固定型や固定期間の長い住宅ローンを利用する場合は、こまめにチェックする習慣をもちましょう。
10年物国債の利回りは、新聞の経済面に毎日掲載されています。

 

短期金利は短期プライムレートに左右される

短期金利の指標となるのは、短期プライムレートです。

短期プライムレートとは?

変動金利型や固定期間の短い固定期間選択型のローンは、短期プライムレートに影響を受けます。
日本銀行の政策に変化があると、その後短期金利にも変化が現れます。
短期プライムレートは、新聞の経済面のほかにも、日本銀行のホームページに記載されています。

 

金利の動向を完全に把握することはできません。
予測をたてることでさえも、プロでも難しいものです。
しかし、自分なりの方針を立てていくことはできます。
まずは上記のポイントを踏まえて毎日の動きを調べたり、こうした傾向を意識しながら新聞やニュースを見る習慣を持ちましょう。

 

マイナス金利の影響は?

日本経済が再びデフレに転じることのないよう、日本銀行によって2016年1月に導入されたのが、マイナス金利政策です。
これによって住宅ローン市場にも大きなインパクトが与えられました。
長期金利は急激に下がってマイナス圏に突入し、住宅ローンの金利も史上最低の水準を更新しました。

長期固定金利が1%で借りられる時代に

35年全期間固定住宅ローン「フラット35」の金利はほぼ1%になっています。
フラット35Sの場合だと、当初5年もしくは10年は0.25%低く借りられるため、条件によっては長期固定の住宅ローンが1%以下の金利で借りられるという状況になっているのです。
税制面での優遇制度の導入もあり、住宅を買いやすいムードが高まっています。

現在返済中の人にとってもお得

長期固定金利が1%に迫る記録的な低金利は、これから住宅ローンを借りる人にとって魅力的なのはもちろん、すでにローンを借りて返済中の人にも大きな影響がある話なのです。
固定金利と変動金利の差が縮まっていた中、変動金利で借りている人が、固定金利へ借り換えるには絶好のタイミングです。

 

ただし、この低金利が長期間続くかどうかは分かりません。
想定外の事態が起きて金利が上昇していくことも考えられますし、いつ何をきっかけに金利が急騰するかは予測できません。
特に変動金利や短期の固定金利で借りる場合は、金利が上昇すると、毎月の返済額が数万円単位でアップしてしまう可能性もあります。
くれぐれも借りすぎには注意し、慎重に金利の動向を見守っていく必要があります。

 

適用される金利が決まるタイミングは?

トモヤさん
そういえば、「今は金利が低いから固定金利にしよう!」って決めたとして、実際契約してみたら急に金利が上がっちゃった、なんてことにならないのかなあ。
トモヤさん
あれ?そもそも、どのタイミングで適用される金利が決まるんですか?
とても大事なポイントですね。
金利が決まるタイミングは、ローンの種類によって異なるんです。
FPのテツコさん

 

金利適用のタイミングは民間ローンと財形住宅融資で異なる

住宅ローン選びの際には、金利は重要なチェックポイントですよね。
ローンを契約してから実際に返済を始めるまでにはある程度時間がかかりますが、金利はどのタイミングのものが適用されるのでしょうか。
それは、住宅ローンの種類が民間ローンか財形住宅融資かで異なってくるんです。

 

民間ローンの金利が決まるのは「融資実行日」

民間の金融機関によるローン、つまり一般的に言う「民間ローン」と「フラット35」に関しては、融資が実行された時点での金利が適用されます。

契約時点での金利と実際に適用される金利は違う!


新築マンションや注文住宅などは、契約をしてから実際に入居するまでに時間がかかることがあります
注文住宅は契約をしてから建設が始まるため、完成するまでに時間がかかりますし、新築マンションの場合も、契約時にはまだ建設中というパターンが多いです。
そのような場合、契約をしてから実際の入居までに1年以上かかることも珍しくないのです。

そのため、契約時点での金利と実際に適用される金利は異なってきます。
たとえ金利が低いタイミングでローンを選んで契約していても、融資が実行されるときまでに金利が上昇していれば、返済額は予定していたものよりも増えてしまうことになります

 

財形住宅融資の金利が決まるのは「ローン申込日」

一方、財形住宅融資では、ローン申込時点での金利が適用されます。
そのため、融資実行日に金利が上がっていたとしても、適用される金利が影響を受けることはありません。

金利上昇リスクを避けることがポイント!


財形住宅融資は申し込み時の金利が適用されるため、低金利の時期に契約をする人にとっては利用価値が高いです。
ただし、財形住宅融資の金利タイプは「5年固定金利型」です
5年ごとに金利の見直しがされ、返済額の再計算が行われます。
つまり、申込時の低金利が長期間固定されるわけではないということです。
そのため、財形住宅融資を利用する場合は、

・返済期間を短く設定する
・借入額を少なくする

などの工夫をして、5年後にもし金利が上がってしまった場合のリスクに備えるのがポイントです。

両方申し込んでおけば安心

新築マンションや注文住宅などの入居まで時間がかかる物件を購入するために、フラット35や民間のローンの利用を考えている人も多いと思います。
ですが、実際に適用される金利が上がって返済計画が狂ってしまうという危険性があります。
そこでおすすめなのが、財形住宅融資と民間ローンを両方申し込んでおくという方法です。
両方申し込むことなんてできるの?と思われるかもしれませんが、実は申し込んだ住宅ローンをキャンセルしても、キャンセル料は発生しないんです。
もし契約時よりも金利が上昇してしまったら、民間ローンの方を取り消して、財形住宅融資を借ります。
反対に、融資実行日まで金利が変わらない、もしくはさらに下がったりした場合には、民間ローンの方を契約すれば良いというわけです。

 

トモヤさん
両方申し込んでおくなんて方法、アリなんですね!
住宅ローンを借りるときに気になるのはやっぱり金利上昇リスク。
計画的な返済を続けていけるように、金利の動向には常に注意を払っておきましょう!
FPのテツコさん

 

まとめ

  • 金利の動向をつかむためには、長期金利の場合は10年物国債を、短期金利の場合は短期プライムレートをチェック
  • 住宅ローンの種類によって金利の決まるタイミングは違う
  • 財形住宅融資と民間ローンを同時に申し込み、金利の動きを見てから決めればリスクを回避できる!

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