住宅ローンの基本 金利

どれを選んだらいい?住宅ローンの3つの金利タイプ

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トモヤさん
金利のタイプを選びたいんだけど、いろいろあってよくわからないんですよね……
金利のタイプには、大きく分けて3つあります。
全期間固定金利型、②変動金利型、そして③固定金利期間選択型です。
FPのテツコさん
トモヤさん
あんまりピンとこないなあ。
まずは、それぞれの金利タイプについて簡単に説明しましょう!
FPのテツコさん

おさえておきたい3つの金利タイプ

金利タイプには、大きく分けて以下の3つがあります。

全期間固定金利型


ローンを借りたときから返済が終わるときまで、金利がずっと変わらず一定なタイプの住宅ローン

変動金利型


返済途中で金利が見直されるタイプの住宅ローン

固定金利期間選択型


あらかじめ指定した固定金利期間が終わるときに、そのときの金利の動向を見ながら次の金利タイプを固定にするか変動にするか選ぶことができる住宅ローン

トモヤさん
なるほど……3つの違いは何となくわかりました。
でも結局どれを選んだらいいんだろう?
では続いて、それぞれの金利タイプの特徴について詳しく見ていきましょう!
FPのテツコさん

 

1.金利変動がない全期間固定金利型

全期間固定金利型は、住宅ローンを借りたときから返済が終わるまで、金利がずっと変わらないタイプの住宅ローンです。返済計画の立てやすさずっと同じ金利が続く安心感が魅力です。

全期間固定金利型のメリット

全期間固定金利型のよいところは、何と言ってもずっと同じ金利が続くという安心感です。
金利変動の動向は予想しにくいため、もし金利が上がってしまったら……という不安がありますよね。でも、全期間固定金利型の場合、今後世の中の金利水準が上がったとしても、金利は借りたときのレートが続くため、返済額が上がらない安心感があります。
また、返済額が一定になるため、借入の時点で毎月の返済額と総返済額が確定します。その後の返済計画が立てやすいところも魅力ですね。

全期間固定金利型のデメリット

ただし、全期間固定金利型のローンは通常、目先の金利が変動金利型に比べて高めに設定されています。安定した返済ができる代わりに毎月の返済額がやや多めになってしまうというところが難点として挙げられます。

こんな人にオススメ!

全期間固定金利型は、返済額アップに対応しにくい家庭におすすめです。
金利と同じで、ライフスタイルも予測できないもの。いつどこでどれだけお金が必要になるか分かりません。
全期間固定金利型の住宅ローンを選んでおけば、子どもの教育や老後資金など、ほかのライフイベントを含めたマネープランが立てやすくなります
特に年収が少なめの家庭や、子どもの教育費負担が大きい家庭など、返済額がアップすると対応するのが難しいという家庭にとっては利用しやすいローンといえるでしょう。

住宅ローンの金利水準はだいたい1%前後です。さらに近年では、史上最低を毎年更新するという状態が続いています。しかし、平成7年以前を振り返ってみると、4%超が当たり前。一時的には8%を超すことすらあったんです。過去のローン水準から考えれば、実はここ数年の住宅ローンの金利は超がつくほど低金利ということがわかります。これからも金利は大きく変わる可能性があるということです。「将来金利上昇した場合に備えて、今のうちに固定金利で借りておこう」と考える人が、全期間固定金利を選んでいるようです。

 

トモヤさん
なるほど。あらかじめ金利や返済額が確定されていて、将来の見通しが立てやすいのが全期間固定金利型なんですね。
その通り。住宅ローンは長く付き合っていくものなので、将来のことが明確に決まらないと不安な方にはうってつけですね。
FPのテツコさん
ちなみに全期間固定金利型の代表は、住宅金融支援機構の「フラット35」です。最近は民間の金融機関でも、固定期間3年といった商品を取り扱うことでこれに対抗しているのです。
FPのテツコさん

 

2.目先の金利が低い変動金利型

変動金利型は、返済途中で金利が見直され変動する住宅ローンです。
通常、金利の見直しは年に2回行われるのですが、実際はそのたびに返済額が変わるわけではありません。
返済額の変更自体は5年ごとに行われることになっています。

変動金利型のメリット

変動金利型のメリットは、固定金利型に比べて目先の金利が低く、毎月の返済額が比較的少なくて済むところです。そのため、変動金利をうまく利用すれば固定金利型よりも総返済額を減らすことも可能なのです。

変動金利型のデメリット

一方、変動金利型のデメリットとしては、返済額が今後の金利によって左右されてしまうため、見通しが立てにくいという点です。将来的に金利が上がっていけば、当然返済額も上がってしまうことにあります。
ただし、見直し後の返済額は見直し前の1.25倍までしか上がらないというルールがあります。なので、返済額が一気に倍増するというようなことは起こりません。

こんな人にオススメ!

変動金利型の住宅ローンは、金利が上がっても無理なく支払うことができる余裕がある家庭に向いています
共働きの夫婦など、早い段階でどんどん繰り上げ返済をしてローンを減らしていける家庭も、変動金利型を選択することで金利が低いうちに返済を進められます。
また、借入額が少ない人や返済期間が短い人など、金利上昇で受ける影響がそれほど大きくない場合は、変動金利型を選択してもいいでしょう。
景気刺激の必要性からしばらくは低金利が続くと予想している人は、変動金利型を選ぶことが多いです。

メモ

金融機関によっては、「上限金利つき」タイプもあります。
これは、あらかじめ設定された上限を超える金利は適用しないというもので、金利が上昇した場合でもリスクを減らすことができます。

変動金利型のここに注意!

未払い利息に注意!

先述の通り、変動金利は5年ごとにしか返済額が変わらないため、金利の上昇を感じにくいことがあります。しかし、返済額に占める利息の割合は目には見えないだけで確実に増えていきます。さらに、もし急激に金利が上昇した場合、負担すべき利息が毎月返済額を超えてしまうということも起こり得ます。
このように返済額を超えた部分の利息を「未払い利息」といいます。

未払い利息が発生すると、返しても返しても元金が減らない上に、未払い利息分だけ将来の返済が増すことになります。その結果、返済が苦しくなってしまうことにもなりかねないのです。
このようなリスクを避けるため、適用金利に応じて随時返済額を見直すという制度が一部金融機関では適用されています。

借りすぎに注意!

毎月返済額、金利が低ければ低いほど当然少なくなりますよね。たとえば、借入額3,000万円を返済期間30年金利3%で借りたとすると、毎月返済額は12万6,481円になります。これがもし金利1%なら9万6,491円です。「毎月12万円の返済は大変だけど、10万円以下で済むならやっていけそう!」などと思ってしまう方も多いのではないでしょうか?
ただし、将来的な金利上昇の可能性を視野に入れずに、今の水準だけを見て購入プランを立ててしまうと、後々困ったことになりかねません。変動金利は金利が安いからといって、つい借りすぎてしまわないように注意しましょう。

 

トモヤさん
金利変動に影響されるなんてリスクが大きいと思っていたけど、人によってはそうじゃないんですね。
そうなんです。返済余力が大きい人返済期間が短い人借入額が少ない人など、金利が上昇しても影響を受けにくい人にとっては、目先の金利が低い変動金利型は向いているんです。
FPのテツコさん

 

金利タイプを選べる固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は一定期間の金利が固定でき、その期間が終わるときに金利の動向を見たうえで、次の金利タイプを固定か変動で選ぶことができます。銀行などでよく見られる金利タイプがこの期間選択型です。

固定金利期間選択型のメリット

期間選択型は、固定金利型・変動金利型の良いところを合わせて自由に選択できるのが魅力です。
契約時に2年、3年、5年、10年などの固定金利期間をあらかじめ選択し、その固定金利期間が終わったときに、金利の動向を踏まえたうえで次の金利タイプを選ぶことができます。
一般的には、固定期間が長くいほど金利が高く設定される傾向があります。そのため、今後も世の中の金利があまり変わらないと考えるなら短い固定期間を、金利が上昇していくと考えるなら長い固定期間を選ぶというように選択肢が広がります。
また、「3年後まで子どもの学費の支払いがあるからそれまで固定にしたい」という風にライフプランに合わせて選ぶこともできます

固定金利期間選択型のデメリット

先述の通り、変動金利型の場合は、見直し後の返済額は1.25倍までしか上がらないという1.25倍ルールがあります。ですが、期間選択型にはこのルールが適用されません
そのため、もし固定金利期間中に金利が大きく上昇してしまった場合、期間終了後に毎月返済額が大幅にアップしてしまうリスクがあります。

固定期間終了後の取扱ルールは要確認

期間選択型は、設定した固定金利期間が終われば次の金利タイプを選ぶことができます。そのまま継続して固定金利を選ぶこともできますし、変動金利に変更することもできます。また、変動金利に変更した後でも、再度固定金利を選ぶことも可能です。
ただ、固定期間が終了した後のルールについてはあらかじめしっかり確認しておきましょう
たとえば、金利タイプ変更時に5,000円~ 1万円程度の手数料がかかる場合があります。銀行のキャンペーン金利などを利用した場合、固定期間終了後に選ぶ金利について細かな条件が設定されている場合もあります。
契約する時点で、固定金利期間終了後のローン選択に関する条件についてしっかりと確認して把握しておきましょう。

 

トモヤさん
全期間固定金利型、変動金利型、固定金利期間選択型のそれぞれにメリットとデメリットがあるんですね。
その通り。さらに、ローンを借りる人の収入やライフスタイルも人それぞれ
自分の将来のライフスタイルや、どんなふうに返済していきたいかということをしっかり考えた上で、一番自分に合った金利タイプを選択してくださいね!
FPのテツコさん

 

まとめ

  • 一定の金利がずっと続く全期間固定金利型は、返済額があらかじめ確定されるので安定感がある
  • 変動金利型は金利が一定ではないけれど、毎月の返済額は比較的安い
  • 固定金利期間選択型は、期間によって固定か変動かを変えられるため、ライフスタイルに柔軟に対応できる

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