住宅ローンの基本 申込み

住宅ローンの申し込み手順・審査について

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住宅ローンの審査基準は?

トモヤさん
住宅ローンにはいろいろあって、どれを選べばいいのか考えるだけでも大変……。思ったより時間がかかるんだなあ。
トモヤさん
でも、どこから借りるかさえ決めてしまえば、あとはサクサク手続きできるんでしょ?
そんなことありません!まずは住宅ローンを借りるための審査をパスしなくてはならないんです。
FPのテツコさん
トモヤさん
審査があるの!?
住宅ローンは、申し込めば誰でも借りられるものではありません。借り手の勤務先、年収などをチェックする金融機関の厳しい審査をバスすることで初めて借りられるものなのです。
FPのテツコさん
トモヤさん
知らなかった。でも、何を基準に審査されるんですか?
審査項目はいろいろありますが、簡単に言えば「貸したお金をちゃんと返してくれるかどうか」ということがポイントになってきます。
FPのテツコさん

 

住宅ローンの審査基準は「返済できるかどうか」

住宅ローンの審査は、借り手が金融機関から借りたお金を確実に返してくれる人物かどうか万が一返してもらえなかった場合、融資する額と同じくらいの価値がある担保があるかどうかを調べるために行われます。

審査でチェックされる項目は主にこのような感じで、多岐にわたっています。

・借り手の年齢
・住まいの状況
・勤務先
・役職
・雇用形態
・勤続年数
・年収
・資産の状況(預貯金額など)
・頭金の割合
・担保となる物件の価値

ただ、実際には審査の基準は明確には公表されておらず、金融機関によってもそれぞれ異なります。
そのため、ある金融機関では融資が断られても、ほかの金融機関では審査が通ることもあるのです。

 

トモヤさん
結構厳しく審査されるんですね……
トモヤさん
逆に、審査に通らないときってどんなときなんですか?
審査に通るかどうかは、返済負担率というものが深くかかわってくるんですよ。
FPのテツコさん
トモヤさん
返済負担率

 

返済負担率とは

年収に対して、年間返済額が占める割合を「返済負担率」と言います。
収入の中でどのくらいの割合の額をローンの返済にあてているのかを確認するパーセンテージになります。

返済負担率は、以下の数式で求めることができます。

返済負担率=年間の返済額÷額面年収×100

たとえば、年収が600万円で毎月の返済額が10万円の場合、

(10万円×12か月)÷600万円=0.2

つまり返済負担率は20%になります。

先ほども説明した通り、金融機関は借り手がローンをちゃんと返済することが可能かを判断して審査しています。そのため、返済負担率が規定をオーバーしてしまうと、まず審査は通りません。

参考資料

住宅ローンの貸出審査で重要度が増している審査項目は?(複数回答可)

1位 返済負担率 (61.3%)
2位 職種、勤務先、雇用形態(48.0%)
3位 借入者の社会属性(30.7%)
4位 借入比率(借入額÷担保価値)(30.3%)
5位 返済途上での返済能力の変化(24.0%)

参考:住宅金融支援機構「2016年度 民間住宅ローンの貸出動向調査結果」

 

トモヤさん
この返済負担率が高すぎると審査に通らないってことか。じゃあ何%くらいだったら審査をクリアできるんですか?
金融機関にもよりますが、だいたい25~40%以内が目安です。また、こんなふうに年収によっても異なります。
FPのテツコさん

年収に対する返済負担率(A銀行の場合)

年収300万円以下の場合:25%以内
年収400万円以下の場合:30%以内
年収600万円以下の場合:35%以内
年収600万円超の場合:45%以内

トモヤさん
なるほど。じゃあこの返済負担率を元に、借入額を決めればいいんですね!
ちょっと待って!その考え方は危険です!
FPのテツコさん

「借りられる金額」と「無理なく返済できる金額」は違う!

マイホームを購入しようと思ったとき、最初に「自分は住宅ローンをどのくらい借りることができるのだろう?」と疑問を持つ方は多いのではないでしょうか?
そして「ローンで借りられる金額」+「頭金」=「自分が買える物件の価格」と考えてしまいがちですが、この考え方は危険です
なぜなら、「借りられる金額」と「無理なく返済できる金額」は違うからです。

たとえば、次のような例で考えてみましょう。

年収が600万円のAさんががB銀行からローンを借りるとします。
B銀行の審査基準として、年収600万円の人は返済負担率35%以内であれば融資を受けることができます。

先ほどの数式に当てはめて逆算してみると、毎月の返済額が17万5千円までなら審査が通ってしまうということです。

ですが、実際Aさんは毎月17万5千円の金額を返済できるのでしょうか?
もしもAさんの家庭が、毎月の返済は10万円がせいいっぱいという家庭だったら、返済負担率35%では難しいという事になります。

「金融機関から借りられる金額」はあくまで目安
実際に返済していくことを考えたとき、家計の支出や返済プランを考慮した上で、「無理なく返済できる金額」を借りるようにしましょう

 

こんな場合に要注意!

車のローンなど家とは別のローンを返済中の場合、その返済額も合計した金額で返済負担率が判断されます。
そのため、その分を考慮して住宅ローンの毎月返済額を少なめにする必要があります。

それぞれのサービスによっては、そのほかにも独自の条件が存在することがあります。
たとえばフラット35の場合、融資の対象となる物件の品質について細かな基準が設けられています。
これをクリアしなければローンに申し込むことができません。

民間のローンを借りる場合は、団体信用生命保険(団信)に加入することが義務づけられています。
これは、万が一借入者が死亡してしまったり病気になってしまったりして返済が滞ってしまうのを防ぐためです。
したがって、健康上の理由などから保険に加入できない人は、民間の住宅ローンを利用することは難しいと言えます。

転職して間もない人は、安定して返済されるかどうかが判断しづらいため、審査に通りにくくなっています。

 

住宅ローンの申し込み手順

トモヤさん
ローンの申し込みも結構時間がかかるんだなあ。
トモヤさん
しかも、住宅購入の手続きをしながら住宅ローンの申込みもしなければいけないんですよね?
その通りです。住宅購入と住宅ローンの申し込みは、同時進行で行います。
FPのテツコさん
トモヤさん
何だか流れが複雑で分からなくなりそう。。
では、住宅ローンの申し込みから、実際にお金が振り込まれるまでの一連の流れをここで確認しておきましょう!
FPのテツコさん

 

住宅ローンの申し込み手順

1.ローンの仮審査を申し込む

情報収集をして、希望する住宅ローンがある程度決まったら、まずはローンの仮審査(事前審査)を申し込みましょう。
仮審査は、先ほども挙げた審査の基準となる項目について書面で申請を行います。
仮審査は、結果が出るまでに数日かかります。

2.仮審査を通過したら本審査を申し込む

仮審査を無事通過したら、次はいよいよ本審査に申し込みましょう。
本審査の申込みには、申込書のほかに

・前年の収入を証明する源泉徴収票
・住民票
・物件の売買契約書

など、いくつか必要書類の提出が求められます。

また、提携ローンを利用する場合は、不動産会社と書類のやり取りを行うこともあります。
金融機関によって差はありますが、だいたいの場合、半月くらいで本審査の結果が出てきます。

3.住宅ローンの契約を結ぶ

本審査が通って住宅ローンの契約を結べば、ようやく晴れて融資が実行されます。
金融機関によってはこの間に1か月程度の時間がかかることもあります。
手続きは時間に余裕を持って進めることをお勧めします。

 

住宅購入の手続きも合わせるととこんな感じ!

申込みの流れr

 

トモヤさん
ちょっと待って!重大なことに気づいてしまいました。
トモヤさん
たとえばローンの仮審査をクリアしてから住宅購入の契約をする。そしてそのあとローンの本審査……ってことは、もし本審査で落ちちゃったら大変じゃないか!!
ご安心ください。そうなってしまっても大丈夫なように、ローン特約というものがあるんです。
FPのテツコさん

ローン特約とは?

先ほどの図で説明したように、仮審査後、住宅の売買契約が終わってから住宅ローンの本審査を申し込むという流れになっています。
ですがこの順番だと、もしも本審査が通らなければ、「住宅購入の契約をしたもののお金の工面ができない」という状態になってしまいます。
そんな事態を避けるために、契約時に書類を取り交わす中で結ばれるのが、「ローン特約」です。
この特約をつけておくと、万が一審査が通らなくて予定していた住宅ローンが借りられなくなってしまった場合でも、住宅の売買契約をキャンセルし、なかったことにすることができます。

 

トモヤさん
なるほど。ちょっと安心しました。
住宅ローンの審査や申し込み手続きについては、何が必要なのか事前にしっかり情報収集しておいて、スムーズに進められるようにしたいですね。
FPのテツコさん

 

まとめ

  • 住宅ローンの審査基準は「ちゃんと返済できるかどうか
  • 借りられる金額」と「無理なく返済できる金額」は違う!
  • 住宅ローンの仮審査~本審査は、住宅購入の手続きと同時進行で進めましょう

 

 

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